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居住权人能基于物权来请求保护自身的居住利益

  这些近年来社会普遍关注的热点难题,在民法典物权编草案中是如何被回应的?中国妇女报中国妇女网记者采访了多位全国人大代表。

  民法典草案中的物权编增加规定“居住权”这一新型用益物权,可谓民法典草案的一大亮点。采访中,代表们纷纷表示,居住权制度是民法典草案中一个极大的制度创新,对解决低收入群体以及其他的住房问题,弥补现有住房保障制度不足,意义重大。

  为何要在物权编中增加居住权专章,而不是放在合同编租赁合同章节?全国人大代表、北京市社科院法学所研究员马一德在接受记者采访时解释说:

  “居住权是指以居住为目的,对他人的住房及附属设施所享有的占有与使用的概念。居住权是以满足权利人居住需求而设立的用益物权,这是它与租赁合同所致的债权相区别的根本原因。”

  居住权是一种绝对权,必须通过登记而设立,一经设立便可对抗除房屋所有权人之外的任何第三人,居住权人能基于物权来请求保护自身的居住利益。

  居住权可以合同或遗嘱等方式进行设立,可以是无偿的,但租赁权必须基于租赁合同,是一种双务、有偿的法律行为。”

  在他看来,居住权可在整体上提供对权利人最优的保护,这也是民法典之所以创设居住权的法理动因。

  他总结道,居住权制度的创设,有利于帮助社会在房价高企的背景下,实现其房屋居住需要;有利于将房屋的所有权功能与使用权功能分开,实现对房屋多样化利用与最大化利用;有利于为老年人以房养老提供保障等。这些都是民法典之所以创设居住权的实践动因。

  “民法典应彰显时代精神,而居住权的创设正是民法典回应‘住有所居’时代需求的例证。”

  由于我国住房产权关系较为复杂,房屋分配可谓离婚当事人间最重要也是最有争议的问题之一。

  在具体司法实践中,对夫妻共有房屋的分割原则尚不能很好地保障女方的居住利益。一方面,房产多为男方婚前所有;另一方面,在房屋分割中,哪方为购买另一半房屋产权出价高,房屋就归哪方所有。这些情况就导致缺少住房来源和经济条件相对较弱的女性一方,取得住房所有权的机会少于男性。

  此外,如今房价普遍较高,即便女方得到经济补偿,往往金额不足以购置房屋。有统计显示,未成年子女多随母亲生活,而带子女的母亲却往往处于无房居住的境地。

  “我们经常能看到,丧偶的老年人再婚之后,往往会因为房产问题,与再婚后的配偶以及当事人跟原配偶生育的子女之间出现矛盾,这类问题十分突出。特别是近年来,老年人与保姆再婚后因房产问题产生纠纷的事件也十分常见。”

  她认为,这类问题反映出:如今,房产在老百姓的收入、财富以及支出中占的比重越来越重了。此外,对于包括低收入群体在内的来说,住房保障非常重要。

  “针对这类矛盾,在没有更好解决的情况下,采取这种从所有权中分离出‘居住权’,比如在遗嘱中把房屋所有权留给子女,同时为遗孀设定居住权,能够有效缓解这种社会矛盾。”

  同时她认为,在一般离婚案件当中,对于有生活困难的夫妻一方,通过设立居住权,既不用将属于夫妻一方个人财产的房产分割出去,又能解决弱势一方的住房保障问题,这是一个两全其美的做法。黎霞还建议,可在婚姻家庭编作进一步规范,保障离婚当中处于弱势一方最基本的住房所需。

  现实生活中,原本应当和谐共处的小区业主和物业公司之间,经常上演着“爱恨情仇”。

  全国人大代表、江西友达律师事务所主任冯帆指出,一方面,个别业主觉得物业服务不到位,并以此为由不交物业费,或者集体炒掉物业想另起炉灶;另一方面,交的物业费都花在哪里、小区广告盈利到底有多少,很多都是一笔“糊涂账”,业主想知道也无从得知。

  在业主权利保护方面,草案强化了业主对共有部分共同管理的权利,降低业主作出决议的门槛,明确共有部分产生的收益属于业主共有;

  同时明确,物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

  另外,针对许多群众普遍反映的小区公共维修资金使用难等问题,草案完善了公共维修资金使用的表决程序,明确了通过这一事项的表决要求。

  根据一些地方实践,草案还增加了一款规定,紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。

  黎霞举例介绍,原先法律对业主共同决定事项的人数比例和表决同意比例要求过高,导致业委会很难成立。本次可以看到,草案降低了业主共同管理权利这方面的表决同意比例要求,一定程度上降低了设立业主大会、选择或更换业主委员会以及表决通过其他业主共同表决事项的难度。

  另外,民法典草案规定,地方政府有关部门、居民委员会对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,对于业主大会的设立及业委会的选举工作能够及时、顺利进行,具有积极作用。

  今年全国两会期间,黎霞特别建议,在民法典总则中,应当明确业主大会跟业主委员会的民事主体地位,以及其民事权利能力和民事行为能力。

  “如果说连民事主体地位都不能明确,那么在实践中,会导致业主大会和业主委员会行使职权存在障碍。比如业委会开不了账户,就无法管理属于小区业主公共部分经营收益的财产,这是很典型的缺陷。”

  黎霞曾在调研中发现,有相当一部分小区没办法成立业主委员会和业主大会,这与前期物业相关人员的阻挠大有关系。

  “前期物业服务合同可以说完全是开发商单方制定的合同,一般来说很难平等地保护业主权利”。

  对此,她建议,前期物业服务合同应经不动产主管部门、当地消协共同审核并备案,这样更有利于平等保护业主权利,同时也能避免前期物业服务公司因为修改合同等问题阻挠业主成立业主委员会。

  原标题:《保护、强化业主权利……民法典物权编这样回应社会热点难题》

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